不動産投資の利回りの理想と最低ラインはどのくらい？

利回りとは投資の世界でも使われている言葉で、不動産投資でも収益物件を購入する場合や、収益化をする際にわかりやすく提示するために使われます。不動産投資における利回りは一般の利率と比べると高めの数字が見られますが、これは不動産投資では一般の預金などに付いてくる利率とは異なるものでその違いを理解しておくことが大事です。

不動産投資における利回りとは？

不動産投資会社のホームページを見れば、物件の案内と同時に利回りが表示されています。しかし、この利回りには2種類あるため注意が必要です。一般的に表示されているのは表面利回りと呼ばれるもので、現時点で得られる収入に対して売出し価格を割ったものです。例えば家賃8万円で、20部屋あるマンションは年間で1,920万円の収入があります。この物件を1億円で購入すれば利率は19.2%です。

ただ、実際には不動産を購入する時に必要な費用や運営をするためにもさまざまな費用がかかります。種類としては固定資産税や都市計画税などの税金のほか、リスクを軽減するための火災保険への加入、また将来的に必要な修繕費の積立てや現時点で快適に住んでもらうための清掃費などの管理費、それに仲介業者に支払う手数料などです。これらの費用を差し引いた家賃収入を物件価格で割ったものが、実質利回りと呼ばれるものになります。

もちろん、理想で言えば利率は高い方が実入りが多いわけですが、あくまでも目安といえるものであり実際に購入後の運営で低下することも考えられるものです。例えば、空室率の上昇や災害などによる建物への被害なども考慮しなければなりません。このため、不動産投資を行う場合には、利回りの利率の高さだけ見るのではなく、その利率が妥当なものであるか、またそれが維持することができるのか考えることが大事です。

理想の利回りと収益を得るための最低ライン

不動産投資の利回りは、物件によって異なってくるものです。例えば古い建物であれば、価格そのものが低下するためそれだけ利率が高くなる傾向にありますし、立地の影響も大きく都市部に行くほど低くなり、地方に行くほど高くなります。もっとも都市部だから低いというわけではなく、需要が高い地域ほど低いというもので利便性が良い場所であったり、都市開発が行われるなどして地価が高くなることでも利率は低下するものです。

建物の構造も影響しますが、これは耐用年数が影響しており木造や軽量鉄骨のようなアパートは、耐用年数が短いので築年数が経過すると価値が下がるぶん利率の上昇がはやいもので、反対に鉄骨や鉄筋コンクリート造となれば、耐用年数が長いため相対的に見れば利率の上昇はゆるやかになります。

一般的に不動産投資では、利回りの最低ラインは10%とされていますが、これもケースバイケースです。ただ10%であれば10年程度で回収することができますから、不動産投資としては理想の最低ラインといえます。

一方で不動産投資では家賃収入を得るインカムゲインのほか売却することで得られる差益のキャピタルゲインがあるもので、利率が低いところほど不動産としての価値は高く10%を切ってくるものです。反対に不動産の価値が低いことから、利率が高くなりその場合には15%以上の物件も珍しくはありません。しかし、何らかの理由で将来的な売却が難しいといったリスクがあるなど利率が高い物件には注意が必要です。

大阪の不動産投資の利回りの相場は

不動産投資を行う時には立地が重要で関西であれば大阪が適しています。大阪であれば再開発も盛んですし、不動産の流動性もあるので不動産投資会社も多くあり物件も豊富なので選択肢が多いメリットがあるものです。不動産投資会社を通じて行うにしても利回りの相場を知っておかなければなりません。

大阪の不動産投資用の利回りの相場は、東京や名古屋などの大都市圏と同様に10%以下のものがほとんどです。ただ大阪といっても鉄道や地下鉄などの沿線は低くなるものの、それ以外の地域は高くなる傾向にあります。これは需要の関係であり都市部でも利便性の良い場所は、それだけ利用者が多いわけですから、不動産としての価値が高まるものです。もちろん、利率が高いからリスクがあるというものではなく、その理由を知ることも不動産投資では欠かせません。

そもそも、不動産投資会社で売り出されているものは、あくまでも現時点の状況であり、そこから努力することで収益を増やすことも出来ますし、反対に努力しなければ減らすことになります。このようなことから、不動産投資を行う際には信頼できる不動産投資会社を選ぶことが不可欠です。また物件を購入して終わりではなく、その後の運営や売却を含めて将来的なサポートが受けられるところを選ぶことが、不動産投資で成功するためには欠かせない要素といえます。

不動産投資では利回りという表現がありますが、あくまでも目安と考えるのが妥当です。ただある程度の価値を知る上では意味のある数字ですから、投資回収期間を設定しそこから最低ラインを設定してから物件を選ぶのもひとつの手段といえます。

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