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不動産投資の物件はどうやって選べばよい?物件の選び方を3ステップで紹介

公開日:2021/10/15  最終更新日:2021/09/06


不動産投資において、物件選びはもっとも重要なポイントです。物件選びを失敗してしまうと、思うように収益が上がりません。不動産投資の成功は、物件選びにかかっているといえます。今回は、不動産投資でどのように物件を選べばよいのかについて解説します。

不動産業者から物件を紹介してもらう

不動産投資で物件を選ぶ際に最もおすすめの方法は、不動産業者から紹介をしてもらうことです。地域の物件情報をまとめているポータルサイトで情報を得ることもできますが、不動産投資においてはおすすめしません。よい物件の情報が入ると、不動産業者はまず懇意にしている顧客に情報を提供するからです。そのため、ポータルサイトには優良物件はあまり載らないのです。

また、優良物件があったとしてもすぐに売り止めになってしまいます。不動産業者や大家といった不動産のプロが、いち早く物件を押さえてしまうからです。ポータルサイトは物件の利回りや駅までの距離、その地域の相場などを掴むために利用し、実際の物件情報報は不動産業者から直接紹介してもらいましょう。一度不動産業者と懇意になれば、次回から優良物件の情報を優先的にもらえる可能性も出てきます。

買いたくない物件は除外する

利益の出にくい物件は、最初に除外する必要があります。まず、政令指定都市周辺のエリア以外は除外するのがおすすめです。人がいなければ賃貸の需要はありませんので、人口が減少している地域の物件は避けるべきです。東京・名古屋・大阪の三大都市圏や福岡などの政令指定都市周辺のエリアでは、今後急激に人口が減ることは考えにくいでしょう。そのような地域では空室リスクが低く、物件を売却することも容易です。

もし、工場や学校などがあり、その影響で物件の需要がある場合には注意が必要です。工場移転や学校の統廃合があると、今までのような物件需要が見込めなくなります。

次に、確認済証がない物件は除外します。確認済証とは、建物を建てる前にその建築計画が建築基準法に適合していると判断された場合に交付されます。これがないと着工できません。確認済証がない場合、違法建築の可能性があります。違法建築は金融機関の融資がつきにくく、買い手もあらわれにくいです。これでは出口戦略がとれません。

さらに、瑕疵のある物件も除外します。瑕疵(かし)とは不具合やキズがあることを意味しています。具体的には、殺人事件・火事・自殺・孤独死などがあった物件ということです。瑕疵があった場合、入居時や物件を売る際に告知しなければなりません。そのため、入居が決まらなかったり、売却できなかったりする可能性があります。

残った物件の中から、買う物件を決める

まず自分の投資目的を確認します。副収入が目的なのか、節税が目的なのかで選ぶ物件が変わってくるからです。

副収入が目的の場合

副収入が目的の場合は、物件の空室率を下げることが重要です。そのため、物件の設備や住みやすさが大切になってきます。設備面では、駐車場がついているか、バス・トイレは別か、洗濯機置き場が部屋の中と外どちらにあるかなど、居住者の生活の質にかかわる点を確認します。

また、周辺の生活関連施設が充実しているか、最寄り駅の電車の本数は少なくないかなど、住みやすさや利便性に直結する点も確認します。入居率が50%を切ると、ほとんどの場合赤字です。購入の際は、長期空室(3か月以上)があるか、利回りが相場と比べてどうかについても把握しておきましょう。

所得税・住民税の節税目的の場合

所得税・住民税の節税目的の場合、減価償却費を多く計上するほど節税につながります。減価償却費とは建物や備品を購入した際、その費用を1度に計上するのではなく、その資産が使用できる期間にわたって費用を配分することです。その場合、木造物件がおすすめです。木造は耐用年数が短いため、減価償却費を多く計上できます。

さらに、築年数が22年を超えているかが重要なポイントです。木造で築年数が22年を超えていると、1年間に計上できる減価償却費が多くなります。また、減価償却費を計上できるのは建物部分のみになるので、建物価格割合をできるだけ大きくする方が(60%以上)節税につながります。RC造の物件の場合、設備を建物本体と分けて減価償却を行うという方法もよく知られています。実は、設備と建物をわけて減価償却できるのです。耐用年数の長いRC造の物件ではこの方法が可能です。

相続税の節税目的の場合

相続税は、亡くなった方の資産の評価額によって決まります。現金として資産を保有していた場合は、現金の価格がそのまま評価額となります。一方、不動産で資産を保有していた場合は、その評価額が時価の5割程度になります。不動産は現金よりも適用できる特例や控除が多く、うまく活用することで節税対策になるのです。相続税の節税目的の場合、評価額をできるだけ下げることのできる物件を選ぶことがポイントとなります。

まず、都心部の物件がおすすめです。都心部の物件は価格が高いため、地方の物件に比べて評価額を下げることができます。また、サブリース契約を検討するのも選択肢のひとつです。サブリース契約とは、賃貸住宅をサブリース会社が一括で借り上げる仕組みです。サブリース契約を結ぶと、家賃を保証されるため確実に賃料を得ることができます。評価額は保有する物件の入居率が高ければ高いほど低くなるため、検討の余地があるでしょう。一時期タワーマンションによる相続税対策が話題になりましたが、現在は税制改正により以前より節税効果が薄れています。

さらに、タワーマンションは利回りが低いことが多いです。そして、相続税対策で購入した物件は、約4年間保有した後最終的に換金することになります。そのため、売却できる物件を選ぶ必要があります。物件需要の多い都心の方が、売却しやすいです。4年間保有することを考えると、ある程度利回りが得られないと赤字になってしまいます。流動性と利回りの点からも、都心の物件を選ぶことがおすすめです。

今回は不動産投資の物件の選び方について解説しました。不動産投資は大きなリターンが狙える魅力的な投資方法です。自身の投資目的を明確にし、それにそって物件を選択することで、リスクをコントロールできます。また、収入が目的の場合と節税が目的の場合とでは、おすすめ物件が異なります。自身に最適な物件を購入し、不動産投資を成功に導きましょう。

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