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節税目的の不動産投資は損する?不動産投資の目的を見直そう

公開日:2022/05/15  最終更新日:2022/06/03


不動産では「節税目的の不動産投資をしませんか?」というセールストークをよく耳にします。日本では税率が高いため、不動さん投資で節税ができるならしてみたいという方も多いでしょう。しかし節税目的で不動産投資を始めると損をする方が多いのが現実です。今回の記事では節税目的の不動産投資はなぜ損をするのか解説します。

不動産投資で節税できるってホント?

結論から述べると、節税目的での不動産投資はおすすめできません。そもそも不動産投資は利益を上げて収入を増加させるためにあるからです。不動産投資での節税は、現在の給与所得と不動産所得で赤字になった分を損益通算し源泉徴収で回収するプロセスを取ります。この方法だと不動産投資からは利益はおろか赤字を出していますよね。

たとえば600万円の給与所得がある人が、不動産投資で100万円の赤字をした場合を考えます。税金は給与所得と不動産所得を足し合わせて考えるため、不動産所得が100万円赤字の場合は500万円分の税金を支払えばいいということになります。このとき600万円分の税金を源泉徴収されているので、100万円分の税金が過払いとなっているようです。これを確定申告することで還付される仕組みです。

また、不動産投資で節税を進める不動産ではよく「減価償却」という言葉を使います。この減価償却とは固定資産の取得にかかった全費用をその年に払わず、耐用年数に応じて分割しその年に相当するお金を支払う方法です。

しかし、これも落とし穴があり売買価格に対して計上できるのは建物の価格のみとなります。都内で考えると建物部分は購入価格の4割~6割程度であるため、大きな利益は見込めません。加えて2016年から多額の減価償却費を計上できなくなってしまったため、減価償却による節税はより難しくなったといえます。

節税目的の投資は失敗・損しやすい

不動産投資では節税は難しいことをお伝えしました。次は失敗しやすい理由や損をする理由について解説します。

2年目以降は赤字になりにくく節税しにくい

初年度は減価償却以外にも、登録費用や金融機関の手数料といった諸費用を計上できるのですが、2年目からはそのような費用は発生しません。発生しても火災保険や固定資産税などで家賃収入を上回るような経費は出ないのです。

家賃収入と不動産経営でかかった諸費用を合算しマイナスにしなければ損益通算する意味がないので、2年度以降は赤字に持っていくのが大変といえるでしょう。黒字になってしまうとより税金を納める必要がでてくるため、節税目的の不動産経営は失敗になってしまうでしょう。

不動産投資で節税したいなら課税所得が900万円以上の方

不動産投資で節税効果が見込めるのは、サラリーマンの方でも900万以上は必要です。なぜなら給与所得が900万円を超えると、所得税率が33%まで上昇し、減価償却による還付金が大きくなるからです。

しかし給与所得が900万円以下の方は、もし3,000万円の物件を手に入れても節税できるのはおよそ10万円程度です。10万円の節税を狙うのであれば、長期的に収益を得られる不動産投資でより収益を挙げたほうが利益を得られると考えられます。

新築区分マンションでの節税投資を行う

築古・木造建築であれば法的耐用年数が22年と短く、減価償却費が大きくなることから節税目的の投資に向いています。しかし、新築区分マンションは減価償却期間が47年と長く、毎年計上できる減価償却費が小さくなる傾向にあるようです。

そのため2年度以降から経費として計上するものがなくなり、節税ができなくなるかもしれません。不動産投資で失敗しないためには、物件選びに注意を払って行うべきだといえるでしょう。

改めて不動産投資の目的を考えてみよう

「節税目的」で始めない

不動産投資で節税を行うのは悪くありませんが、長期的に見て大きな利益が得られるかといわれれば難しいです。木造や築古の物件は利益が出やすいですが、減価償却期間が短いため期間が終了してしまえば不動産投資でも節税は行えなくなります。

不動産投資は節税目的で始めるだけでなく、その先にある「長期的に安定した収益を得ること」にも目を向けましょう。ローンの返済が終わればすべての家賃収入が利益として手に入ることになります。これだけでも充分な価値になるのではないでしょうか?

不動産投資の目的を明確にしよう

改めて不動産投資の目的を考えてみましょう。多くの方が不動産投資を行う目的はやはり「収入を増やすため」ではないでしょうか?不動産経営にかかる経費によって赤字がある場合には、実際節税にはなります。

しかしその節税も赤字がなければできないうえに、一般的に赤字を計上できるのは5年後くらいまでが目安です。節税できなくなり使い道がなくなった物件を売るとしても、中古の物件は買ったときよりも価値が落ちており売却も難しくなります。投資はどんな目的で行いたいのか、今一度考えてみてはいかがでしょうか?

まとめ

今回は節税目的の不動産投資について、得なのか損なのかお伝えしました。不動産投資はもともと利益を上げるためのものなので、節税目的の不動産投資は非効率であるというのがこの記事の結論です。給与所得が900万円以上ある方で「節税してみたい」と感じた方は、税務署などで専門家の方と相談してから不動産投資を行ってくださいね。

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