不動産投資とNISAの違いは？初心者におすすめの投資方法を紹介！

投資を検討するときに「NISA」を一度は耳にしたことがある人も多いでしょう。一方で不動産投資は、数ある投資のなかで、唯一銀行などの金融機関から融資を受けられるため、資産を一気に拡大していくことも可能です。本記事では不動産投資とNISAの違いを解説していきますので、投資する際の参考にしてみてください。

不動産投資とNISAの違いを解説！

もともとNISAとはイギリスのISA（Individual Saving Account）をモデルにして作られています。日本版ISAとしてNISA（Nippon Individual Savibg Account）という愛称がついており、日本語でいうと「少額投資非課税制度」となります。

NISAを利用すると、年間120万円までの取引が非課税になりますが、非課税の期間は5年で終了してしまいます。そのため、NISAは長期投資には向いていないといえます。5年保有した金融商品は次の対応が必要です。

非課税期間である5年以内に売却したり、翌年の非課税投資枠に移管（ロールオーバー）したり、課税口座（通常の口座）に移管する必要があります。

最もわかりやすいのは、非課税期間に売却することですが、ロールオーバーの場合は期限内に手続きしないと、通常の課税口座に移管されるため注意が必要です。

2024年から、NISA制度の恒久化と、総非課税枠が1,800万円まで拡充されます。投資期間の制限がなくなり、生涯の投資上限枠が設定されます。総枠としては1,800万円、成長枠投資枠が1,200万円になります。

また、NISAには損益通算できない、繰越控除できないというデメリットもあります。一方で不動産投資は融資を受けることで、少ない自己資金で高額な資産である不動産を手に入れられます。また、家賃収入で毎月一定の収入を得ることが可能なため、安全性も高いといえます。

また、経費計上のよる所得税の節税、相続税の節税という意味でも不動産投資の方が有利です。ただし、不動産投資には仲介手数料、登記関係費用、ローン関係費用などの初期費用がかかりますが、NISAの年間120万という非課税枠では大きく節税することはできません。

NISAは、家賃収入に比べると、株式投資などで利益を出すことはハードルが高いでしょう。

不動産投資とNISAのどちらが初心者におすすめ？

初期費用を抑えたいのならNISA、現物資産を保有したいなら不動産投資がおすすめです。

現在のように、物価が上昇するインフレ時に不動産投資は非常に有利です。土地の価値は強く、インフレ時においても、上がることはあるにしても、下がることはそうそうありません。

しかし、不動産投資が唯一融資を受けられるのは、不動産業という事業になるため、簡単に始められるNISAとは違い、勉強すべき範囲が広いので、すべての人におすすめとはいえません。

ある程度のリスクもあるため、不動産投資が事業であることをしっかり理解してからはじめる必要があります。

投資初心者必見！不動産投資を始めるメリット・デメリット

不動産投資は、自己資金が少なくても、不動産ローンを組むことでレバレッジを効かせて、長期的に安定した収入を得られます。また前述したように、インフレなどの経済情勢の変化にもつよい現物資産という特性があります。

将来年金だけでは足りないときに、定期的な収入があるのは心のゆとりにつながります。日本は世界的にみても長寿国なため、長生きすればするほど医療費もかかり、施設にはいるにしてもお金は必要です。もちろん貯金で備えても悪くはありませんが、収入がなくなり資産を取り崩すのは精神的にもよくないです。

長生きすることがリスクだからこそ、老後も安定的な収入の柱を作っておくことは必須です。また不動産投資の中でワンルームマンション投資もありますが、これはあくまでマンションのみで土地がついていないため、おすすめしません。

ワンルームマンションは土地を所有者でわけあっていくため、土地自体の所有権はほとんどありません。さらに、建物の価値は年々減少していきます。

手持ちの資金が少ないがゆえに、ワンルームマンションを購入してローンを払いおわったところで、ひと部屋分の家賃しかはいってこないため、老後の安定的収入としては心もとないでしょう。不動産投資をする場合は、土地も含めた1棟を購入して保有するとよいでしょう。

まとめ

NISAを利用すると非課税枠があるという点はメリットです。しかし、利益を出すこと前提で損益通算や繰越控除ができないことはデメリットといえます。一方で比較的安定した収入を得られて現物資産を保有するという点は不動産投資のメリットですが、ある程度のリスクに対する覚悟が必要ともいえます。投資で何を優先するのか、それぞれの特徴をよくみて状況に応じた投資で老後に備えていきましょう。

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