不動産投資で警戒すべき？事故物件のリスク対策方法とは

不動産投資を行っていると、自分の所有する物件が事故物件になってしまうリスクがありますが、そのリスクや対策について真剣に考えている不動産投資家はそれほど多くありません。対策をしておくことで、事故物件のリスクを抑え、いざというとき適切に対処することができます。ここでは、事故物件についての基礎知識と対策方法をご紹介します。

事故物件とは

事故物件の定義は実は曖昧です。事故物件について「人が亡くなった部屋」と認識している方も多いですが「心霊現象があるという噂」「反社会勢力が入居しているという噂（あるいは実態）」「放火や強盗といった事件が起こった」など、人が亡くなる以外にも物件の購入や賃貸をためらう背景のある物件は総じて「事故物件」と呼ばれます。理由はなんであれ「住みたくない」と思われる物件は「事故物件」ということです。

さまざまな種類のある事故物件ですが、代表的なものは「心理的瑕疵物件」「物理的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」の4つです。

「心理的瑕疵物件」は主に、自殺や殺人などで人が亡くなった物件や、反社会勢力や宗教団体が入居している物件など、物件の性能自体に問題がなかったとしても、気持ちの問題で住みたくないと思われる物件です。

「物理的瑕疵物件」は、物理的な問題を抱えている物件を指します。心理的瑕疵は物件の性能には問題がありませんが、物理的瑕疵物件には「日当たりが全くない」「シロアリが発生している」「雨漏りしている」といった物理的な問題があります。

「環境的瑕疵物件」は、物件自体には問題はないけれど環境に問題があるケースです。たとえば近隣にラブホテルや産廃処理施設、暴力団事務所があったり、大きな道路や線路、基地などが近く騒音がしたりと、暮らしていくうえで不快や不安な要素のある物件です。

「法的瑕疵物件」は、国や自治体の建築基準を満たしていない違法な状態にある物件のことです。建物を建てる際は、都市計画法や消防法といった法律を遵守する必要がありますが、古い物件で建築後の法改正で違法状態になったり、建てた後にDIYで増築するなどして、建蔽率が基準をオーバーしている、耐震基準を満たしていないといった違法状態になったりしている物件があります。そうした物件が法的瑕疵物件に当たります。

事故物件に生じるリスクと告知義務

事故物件を売ったり貸したりする場合、買主や借主に瑕疵があることを契約時に説明しなければならないことが、宅地建物取引業法という法律で定められています。ただ、住みたくないと感じるかどうかは、人によって異なる部分も大いにあり、そもそも事故物件の定義自体が明確でないため、どこまでを事故物件として説明をしなければならないのか分からないという声も多く、2021年5月には国土交通省が事故物件の告知義務について、ガイドライン案を策定しています。

国交省のガイドライン案では、人が亡くなった場合でも、殺人や自殺であれば告知義務があり、自然死や家庭内の事故による死亡については、告知義務はないものとしています。ただし、自然死であっても発見の遅れにより、虫や臭いが発生して特殊清掃が必要となった場合は、告知義務が生じるとしています。告知が必要な期間については、賃貸であれば概ね3年間と基準が示されました。

また、事故発生後に一度でも人が住んでいれば、その次の契約者には説明の必要はない、というのも通例となっています。売買契約の場合は、告知に期限は設けられておらず、事件から何年経過しても告知する必要があります。事故物件にはさまざまなリスクがあります。人が亡くなった場合、発見が遅れた場合は臭いをとったり、シミを落としたりするために床や壁を張り替えるなど、大規模な修繕が必要となります。

また、心理的瑕疵を減らすために供養の手配も必要となります。大きな殺人事件が合った場合は、物件名を変えたり、大規模なリフォームを行ったりして物件のイメージを刷新することもあります。修繕や供養にかかる費用は、遺族が負担する場合もありますが、家主持ちとなることもあります。最近では、事故物件がインターネットで簡単に調べられるようになっているため、告知期間を過ぎたあとも、事故物件だったことを理由に値下げ交渉をされることもあります。それでも借り手がつけばいいですが、そもそも借り手が見つからず、空室率が高まることもあります。

事前にできる対策とは

事故物件はその名のとおり「事故」なので、発生リスクをゼロにすることはできませんが、しっかりした管理会社に管理を任せることで、リスクを軽減できます。物件に足を運んで、物件の状況を確認してくれる管理会社であれば、一人暮らしの自然死であっても、発見にそこまで時間がかかることもなく、被害を最小限に抑えることができます。管理会社のなかには、事故物件専門の会社などもあります。

そうした会社では、事故物件でも可能な限り良い条件で入居者を見つけてきてくれます。事故物件による金銭的な被害のリスクを最小化するには、信頼できる管理会社を見つけておくことが重要です。事故物件リスクを軽減する火災保険もあります。事故が起こった際の原状回復費用や、6～12か月程度の空室補償がついた保険などがあるので、加入しておくといいでしょう。

収益物件を運用していると、さまざまな問題が発生します。自身の保有する物件が事故物件になることも、もちろんあり得ます。信頼のおける管理会社に管理を任せる、事故物件に備えた保険に加入するなど、リスクについて認識しておくことで、対策も打っておくことができます。こちらで紹介した内容も参考に、事故物件についてきちんと対策を行って、安定した不動産投資につなげてください。

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