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不動産投資ローンの融資で抑えておくべきポイントとは?

公開日:2020/06/15  最終更新日:2020/06/22

不動産投資会社によるサービスが広まってきたことで不動産投資を始めてみたいと考える人も多くなりました。その資金調達をするためには自己資金を投入するだけでなく、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。その申し込みをするときにはどのようなポイントを押さえておく必要があるのでしょうか。

担保としての価値が必要なのが一般的

不動産投資をするときにはマンションやアパートなどを購入して、賃貸経営による賃料収入を得ることにより資産形成をするのが基本です。

数千万円くらいの初期費用が必要になる場合が多いため、自己資金で賄うのが難しいことから資金調達に不動産投資ローンがよく用いられています。利用するときには審査の申し込みをしなければならず、もし通過することができればお金を借りられることになるというのが基本です。

審査を通過するための基準を満たしているかが大きな問題になりますが、最も重視されているのが担保の価値の大きさです。お金を貸す側はもし返済できないような状況になった場合には購入したマンションなどの不動産を回収して売ることにより残債を取り返すことになります。残債よりも物件の価値のほうが十分に高く、貸し手が損をすることはないという物件であれば審査を通過しやすくなるのです。

物件の価格が価値に比べて安ければそれに越したことはありませんが、頭金を大きくして残債を減らすのも効果的な対策です。担保価値が残債に比べて常に大きい状態になるようであれば大丈夫なので、頭金にできる自己資金を用意しておくようにしましょう。

事業利益の大きさと継続性も重要

不動産投資の理想的なストーリーは大きな借り入れをして購入した不動産を経営することにより毎月賃料収入を得て、その収入の一部を返済に使っていくことにより完済できるというものです。

これによって毎月少しずつ利益が生まれ、さらに完済したら不動産そのものが自己資産になり、大きな資産形成をすることができます。このようなストーリーはお金の貸し手にとっても理想的なもので、予定していた通りに返済をしてくれれば利子分の利益を想定した形で手に入れられるのです。

このような形になるために重要なのが、購入する不動産の経営による事業利益の大きさと継続性が十分にあることです。賃貸経営による利益がどのくらい期待できるかは利回りによって考えるのが通例で、大きい値になっているのが理想的と考えられます。

ただ、その利回りの算定根拠によってはあまりその通りになるとは言えない場合もあるのは確かです。家賃設定が適正か、今後の地域開発の影響で需要が上下する可能性があるか、リフォームや大規模修繕などの費用を考慮しているかなどといった点が考慮されていないと信用できない値だと考えられてしまうでしょう。

事業計画をしっかりと立て、誰が見ても納得できるような事業利益の予想をしておくのが大切なのです。将来的に大きな社会変動があっても利益が大幅に落ち込むことはないといった話までできれば審査も通りやすくなります。

金融事故についても注意しておくことが必須

不動産投資ローンの審査では担保価値や事業利益を重視している場合が多いですが、借りる本人の属性についても確認されているのは他の商品と同じです。不動産投資は会社員や公務員だけでなく、個人事業主や会社役員などもおこなうことが多いので、職業についてはあまり重視されない傾向があります。

大切なのは個人信用情報がどのようになっているかで、金融事故を起こした記録が残っているようではほとんど審査が通らなくなります。お金を貸しても返ってこないリスクが高いとなると誰も貸したいとは考えないのはもっともなことでしょう。

たとえ担保価値が大きく、利益も十分に期待できる物件を選んでいたとしても借りられない場合がほとんどです。ただ、金融事故さえ起こしていなければ属性が与える影響は他のローンに比べると小さくなっています。他社からの借り入れがあったとしても返済を続けられているのであれば特に不利になる要因にはなりません。

ただ、年収が高くて安定しているとプラス評価をしてもらうことができるのは確かで、仮に経営がうまくいかなったとしても返済を続けられるだろうと考えてもらえます。属性が良いに越したことはないですが、金融事故がない限りはマイナスになることはあまりないと考えるようにしましょう。

 

不動産投資会社を利用してサポートを受けながら不動産投資をするときにも資金調達が必要になります。不動産投資ローンを利用するのが典型的な方法で、審査を通過できるようにするためには担保価値の高い不動産を選ぶことが重要です。

また、事業利益を十分に安定して得られる不動産を選ぶことで審査を通りやすくなります。ただ、申し込む本人が金融事故を起こしてしまっているとほとんど審査を通れないので注意しましょう。

年収が高いなどのメリットがあると融資を受けやすくなりますが、良い物件を選べていれば属性の評価が低くても借りられることはよくあります。

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