J-REITとは？不動産投資に興味があるなら知っておこう！

近年は、人生100年時代といわれ、2000万円問題に代表されるように年金だけで老後生活するのは厳しいといわれています。その中で資産運用の重要性が叫ばれており、政府も「資産所得倍増計画」を発表しその動きを後押ししています。今回は資産運用のひとつの方法として紹介されることの多い「J-REIT」について紹介していきます。

J-REITとは

そもそもJ-REITとはどんなものか、概要を紹介します。

日本版不動産投資信託の英単語頭文字を並べたもの

REITとは、不動産投資信託（英語名：Real Estate Investment Trust）の各単語頭文字を並べた略語です。不動産投資信託とは、多くの投資家から資金を集め、住居施設や商業施設、オフィスビルなどの不動産を購入・運用し、その中で得た賃料収入や売却益を投資家に分配金として支払う金融商品。REITは1960年代にアメリカで誕生し、日本国内でも2001年から、日本（JAPAN）版REITという意味で「J-REIT」という名称で親しまれています。J-REITは不動産という名前が入っていますが、法律上は投資信託の一種です。

J-REITの仕組み

ここではJ-REITの仕組み（スキーム）を簡単に紹介します。

個別株式投資との類似点

J-REITは多くの投資信託と異なり、証券取引所に上場しているため、個別株式と同様に取引所を通じて売買が可能です。いいかえると市場が開いている時間であれば、証券会社を通じて日々の価格(投資口価格)で買いたいときに買い、売りたいときに売れるということ。また、投資した見返りとして分配金（個別株式投資の場合は配当金）が支払われます。

不動産投資法人が不動産への投資・運用などを実施

J-REITに投資したい投資家は、不動産投資法人が保有・運用している不動産に対し、投資をします。不動産投資法人は、不動産運用のみに注力しているため、法人運営は全て資産運用会社など外部に委託。委託された資産運用会社は、不動産を選ぶところからその管理、お金のやりくりなど、投資法人が行うべき業務のほとんどを代行しています。

個別不動産会社より収益が安定

利益の90%超を分配すれば法人税が原則課税されません。つまり、利益の大部分が投資家に分配され、個別不動産会社への投資と比較し高い分配金が期待できます。さらに不動産開発ではなく不動産賃貸事業に特化しているREITが多く、開発メインの個別不動産会社と比較し収益が安定する傾向があるでしょう。

J-REITのメリットとデメリット

あらゆる金融商品にはメリットもあればデメリットもあります。J-REITもその例に漏れないので、ここで紹介します。

メリット1
余裕資金で少ない金額から投資ができる

マンションやアパート、商業施設、オフィスなど不動産に投資をする場合、多額の資金が必要になるのはいうまでもありません。その場合、ローンを組んで借金をするケースが多いです。しかし、J-REIT投資であれば、投資家は少額から投資ができます。

メリット2
分散投資の実現

投資の格言として「卵はひとつのカゴに盛るな」という言葉があります。ひとつの商品だけに投資をするのではなく、複数の商品に投資を行うことでリスク分散を図る意味ですが、不動産投資でもJ-REITを活用すれば不動産分散投資が可能です。多くの投資家から資金を集め、その資金で専門家が複数の不動産に投資、運用しています。

メリット3
すぐ現金化でき、定期的に分配金を受け取れる

J-REITは証券取引所に上場されているため、いつでも投資口を売買可能です。また、個別不動産投資と同様、不動産からの収益を毎期の分配金として受け取れます。

デメリット1
不動産投資法人の倒産による投資口価格下落リスク

運営元の不動産投資法人が倒産したり、上場廃止になったりするリスクがあり、それが実現すると該当商品の投資口価格が大幅に下がることが予想されます。

デメリット２
投資元本割れ、分配金減額のリスク

投資するタイミングによっては、株式と同じように価格が日々変動するため、購入時より価格が下がることがあります。また不動産投資法人の運営状況の悪化により、分配金が減額になるリスクもあります。

デメリット３
節税メリットがほぼゼロ

個別不動産投資では、節税できる方法が多く用意されています。しかし一方、J-REIT投資では一般NISAを使って分配金・売却益を非課税で受け取る以外、節税できる方法がほぼありません。

‎J-REITでやってはいけないこと

最後に実際に不動産投資信託に投資をしていくうえで、やってはいけないことを紹介します。

キャピタルゲイン（値上がり益）狙いの投資

J-REITは、不動産運用による分配金（インカムゲイン）狙いの商品です。J-REITは物件の管理や物件取得を通じ、利回り向上を目指しています。そのため、キャピタルゲイン（値上がり益）狙いの投資はやめておきましょう。

中身を見ずに闇雲にJ-REITに投資する

上場されている商品の中には、不動産投資を純粋に行うものもあれば、グループ企業が保有する不動産のみに投資するもの、単なる資金調達の手段となっているものなどがあります。投資しようとしている商品の中身はどんなものか、商品の中に入れる不動産の選定基準など、確認したうえで投資しましょう。

まとめ

ここまでJ-REIT について解説してきました。J-REITは資産運用のひとつの方法として注目を浴びています。少額から不動産投資を行える半面、値下がりによる元本損失のリスクもあるのが特徴です。メリットとデメリットをしっかり把握したうえで、自身のさまざまな状況を加味し、投資をするかどうか、投資するとしたらいくらから始めるのか決めてから行いましょう。
また、元本損失のリスクをなるべく避けたい・節税もしたいという方には実物不
動産投資もおすすめです。投資信託よりリスクは抑えることができ、ワンルーム
マンションにすると費用も低額から始められるので、初心者の方でも始めやすい
投資となっています。

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