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親族間で投資用不動産の売買はできる?注意点など

公開日:2022/04/15  最終更新日:2022/06/03


一般的な投資用不動産の売買は、不動産会社を経由して行いますが、親族間の場合では異なります。また親族間の売買は自由度が高くトラブルが起きにくいメリットもありますが、注意すべき点が多いのが特徴です。今回は親族間の投資用不動産の売買についてお伝えします。注意点を把握したうえで売買を行うようにしましょう。

投資用不動産を親族間で売買する理由

親族間での不動産の売買とは

一般的な不動産の売買は、不動産会社を経由して買主を見つけ、条件をすり合わせて売買契約を結びます。この際、売主はできるだけ高い値段、買主はできるだけ安い値段で取引したいと考えているため、契約合意までに時間がかかります。

しかし、親族間での不動産売買は利益目的ではなく相続を目的として行われることが多いです。そのため買主の希望に合わせた値段で取引されるほか、不動産会社を経由する必要もありません。

一般的な不動産投資との違い

改めて一般的な不動産投資と親族間での売買は何が違うのかお伝えします。まず親族間での売買の場合は不動産会社を経由する必要がなく、仲介手数料がかからないことや、売買後のトラブルが少ないことが違いとして挙げられます。仲介するのは個人間の売買で問題が起こったときに公平に場を取りまとめるためにあるので、親族間の売買では必要ないといえるでしょう。

しかし親族間の売買で難しいのが税金などの手続きです。不動産会社を経由しない場合には不動産売買契約書などを自分で用意する必要があります。また、次の見出しで後述していますが、「みなし贈与」についても注意する必要が出てきます。さらに、融資の審査が通りにくいことで住宅ローンが組みにくいことも親族間の売買のデメリットといえるでしょう。

親族間での売買理由

親族間で不動産売買を行うケースはほとんどの場合「相続税対策」です。相続の際にもっとも税金がかかるのはお金なので、家賃収入などで金銭が増えるものは相続人になる人に売却してしまったほうがよいわけですね。

しかし、すべての不動産が親族間で売買することで相続税対策になるとは限りません。自分に合った相続の仕方や節税対策が知りたい場合には税理士への相談が必要です。

親族間で売買する際の注意点

完済していない不動産は売買できない

投資用の不動産は一括で購入する方は少なく、ローンを組んで購入する方が多いのではないでしょうか?

しかし不動産の売買を行うには、消費貸借契約によって決められている「残債の完済」が条件になります。そのため、完済前の不動産を親族間で知らずに売買すると契約違反となるケースもあります。仲介人が必要ないからこそ注意しておきたいポイントです。

みなし贈与について

売買価格によって税務署に「みなし贈与」と判断された場合には、多額の贈与税を支払うことになります。売主も買主も親族間だからこそ自由に売り買いができると思っては税務署の思うつぼ。たとえば何千万円もするような不動産を、親族間だからといって何百万で売ってしまうと目を付けられてしまいます。

また、日本には相続税・贈与税という税法があり、毎年7月に相続税や贈与税の評価基準である「路線価」というものが定められます。そのため、路線価の価格を無視したような金額設定での売買は危険であるといえるでしょう。

みなし贈与と見なされないためには、親族間であっても適切な値段での売買が理想のため、不動産で相場を確認したり、不動産鑑定士に依頼したりするなど価値を調べておくことが重要です。

住宅ローンの審査が厳しい

通常の不動産売買に比べて、親族間の売買におけるローン審査は厳しい傾向にあります。なぜなら親族間での不動産取引は資金流用の可能性があるからです。ある金融機関では住宅ローンの申し込み対象に「親族間での不動産売買を除外」しているケースもあるため、注意が必要です。

売買をしたら管理会社に連絡を

管理契約についての問題

親族間で不動産売買を行う際に、マンションを扱う場合は注意が必要となります。マンションの場合は、多くの管理組合があるためマンションの規則を守るために必要な情報は管理組合に連絡する必要があります。

またマンションの部屋を親族間で売買する場合にも、所有者が変更される前に管理組合に報告するようにしましょう。管理会社は所有者との管理契約を結ぶためよりも前に行うことが大切です。

諸経費の問題

諸経費の観点からも、マンションを売買した場合には連絡が必要です。マンションの維持のための管理費や、修繕積立金は所有者を変更していないと支払い主が変わらず、前の所有主へ請求の義務が発生してしまいます。

 

今回は親族間の投資用不動産の売買についてお伝えしました。親族間での売買だからといって、劇的に安くしてしまうと見なし贈与の対象になるため注意が必要です。親族間での売買でも不動産会社を仲介するなどして、安全に取引することをおすすめします。

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