不動産投資はキャピタルゲインよりインカムゲインを重視するべき理由

人生100年時代となり、資産運用がこれまで以上に重要となってきていますが、その中でも安定的な収入を見込めるのが大阪のような大都市における不動産投資です。

しっかりとした不動産投資会社選びが大切ですが、同時にキャピタルゲインとインカムゲインの違いについてもよく把握し、どちらを重視すべきかも学んでおきましょう。

不動産投資の収益の柱であるキャピタルゲインとは？

不動産投資のみならず、全ての投資分野において重要な用語としてキャピタルゲインというものがあります。これは、対象となる商品の価格の上下動を利用し、その差額を手に入れるというものです。

最も分かりやすいのが株式やFXであり、買った時の値段より値段が上がったときに手放せば、その利鞘がそのまま収入となります。この収益をキャピタルゲインと呼ぶのです。

例えば不動産投資会社に勧められた物件を500万円で購入し、2年後に700万円になった時に売却できれば、差し引き200万円ぶんがキャピタルゲインとなります。うまく値上がりのする物件を見つけられれば、非常に大きな儲けが出るのですが、当然リスクがないわけではありません。

先ほどの例で言えば、500万円で買った物件が400万円に値下がってしまった場合、100万円の損が出ます。これをキャピタルロスと呼び、不動産投資の場合はこういったことが起こりうるのです。

もちろん大阪などの大都市であればそれほど価格の下落は起きにくいですし、きちんとした不動産投資会社のアドバイスを受けていればリスクは最小に抑えられます。その人の資産状況やスキルにもよりますが、キャピタルゲインを不動産投資の収益の柱としてしまうのは、多くの人にお勧めできるスタイルではありません。どちらかといえばインカムゲインを中心に据えるほうが、安定して収益を得られると考えられます。

インカムゲインで収益を上げる！

キャピタルゲインは大きく当たれば莫大な収益をもたらすため、投資家としてついそちらに目がいきがちです。しかし、不動産投資はキャピタルゲインを収益の柱とするのには向いていません。

株式であれば所有している短い期間にも配当金などのインカムゲインがありますが、不動産の場合は入居者を募ったりするのに時間がかかるため、あまりこまめに売り買いはできないのです。また不動産取得や売却時に毎回税金がかかりますので、バブルの時のような右肩上がりの時代ならともかく、現在ではかなり良い物件を見つけなければ安定した収益を上げるのは難しいでしょう。

一方、持っている資産から安定的に得られる収入をインカムゲインと呼びます。株式の配当であったり、所有している不動産物件からの家賃収入などがこれにあたり、継続的で安定しているのがポイントです。

特に大阪のように大都市圏で人口が多く住宅需要が高いところでは、インカムゲインを収入のメインにするのが最も安定した投資方法となります。 もちろん不動産を維持していくにはそれなりの費用はかかりますが、キャピタルロスのような多額の損失が出ることは考えにくいため、リスクを最小限に抑えることができるのです。

それに加えて、物件の選定にあたって不動産投資会社などエキスパートのアドバイスを受ければ、さらに失敗しにくい投資対象を選ぶことができるでしょう。投資の初心者であれば、このインカムゲインをいかに上げるかということが重要になってきます。

インカムゲインが中心だけどキャピタルゲインも見逃さない！

不動産投資の初歩として、まずは物件選びが何よりも大切です。インカムゲイン、すなわち家賃収入を収益のメインとするわけですから、どういった層をターゲットにするかをよく考えて物件を慎重に選びます。

例えばニュータウンでファミリー層をターゲットにするのであれば、カースペースや間取り、それに学校や病院への距離が非常に重要になるでしょう。逆に大学などの近くで一人暮らしの学生を狙うのであれば、なるべく手狭でコンパクトな部屋をリーズナブルな価格で貸し出すほうが需要を取り込めます。

不動産は一度購入すれば株式のように一気に価値が下落するようなリスクはありませんが、管理費などである程度の出費は覚悟しなくてはなりません。そのためなるべく早くに空室状態を解消し、安定した入居者を確保してインカムゲインを手に入れましょう。

それと同時に、収益の柱にはできませんがキャピタルゲインの方にも目を向けておく必要があります。つまり購入した不動産の周辺の相場をよく調べておき、もし自分の所有している物件の価値が急激に上がったら売却も視野に入れるのです。

買った時よりも高く売ることができれば、大きなキャピタルゲインを手に入れることができます。もちろん物件の価格が上がれば家賃を上げることもできますので、安定して収益を上げ続けるか、売却してもっと大きな投資に進むか、このあたりは判断の難しいところです。自分自身の資産状況などをよく考え、不動産投資会社の顧問とよく相談して最善の選択をしましょう。

不動産投資は安定感が魅力の一つですから、キャピタルゲインよりもインカムゲインを重視して組み立てを行う必要があります。その際にきちんとした資金計画を立て、不動産投資会社のようなプロのアドバイスを受けながら実行していくことで、より安定的な投資をすることができるのです。

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